Una de las primeras preguntas que me hacen las familias después de perder a un ser querido es: “Si vendemos la casa de mamá, ¿vamos a pagar muchos impuestos?” Es una preocupación válida. Muchas casas en Colorado se compraron hace décadas y hoy valen varias veces más.
La buena noticia: en la mayoría de los casos, los herederos que venden una casa heredada pagan poco o nada de impuestos sobre la ganancia de capital. La razón es una regla llamada base ajustada (en inglés, stepped-up basis). Aquí le explico cómo funciona, con un ejemplo en números.
Nota: soy corredora de bienes raíces, no contadora, abogada ni asesora de impuestos. Las reglas cambian y cada herencia es diferente, así que confirme sus números con un profesional de impuestos.
¿Qué es la base ajustada?
La “base” es el valor inicial que usa el IRS para calcular su ganancia cuando vende. Normalmente es lo que se pagó por la propiedad más las mejoras.
Cuando usted hereda una casa, la base generalmente se ajusta al valor de mercado de la casa en la fecha del fallecimiento (vea la Publicación 551 del IRS). La plusvalía que se acumuló durante la vida de su ser querido no paga impuestos.
Otras dos reglas le favorecen:
- Siempre cuenta como largo plazo. Aunque venda la casa un mes después del fallecimiento, se aplican las tasas federales de largo plazo (0%, 15% o 20%), más bajas que las de ingresos normales.
- Los gastos de venta reducen la ganancia. La comisión, los gastos de título y otros costos de cierre se restan del precio de venta. Vea cuánto cuesta vender una casa en Colorado.
Un ejemplo en números
Supongamos que su padre compró su casa en Littleton en 1990 por $150,000. Cuando falleció, un avalúo la valoró en $600,000. Unos meses después, usted y su hermana la venden por $620,000 y pagan $37,000 en comisión y costos de cierre.
| Sin base ajustada | Con base ajustada | |
|---|---|---|
| Precio de venta | $620,000 | $620,000 |
| Menos gastos de venta | –$37,000 | –$37,000 |
| Menos la base | –$150,000 (precio de 1990) | –$600,000 (valor al fallecer) |
| Ganancia sujeta a impuestos | $433,000 | $0 (una pérdida de $17,000) |
En lugar de pagar impuestos sobre más de $400,000, no habría nada que pagar. Por eso el valor en la fecha del fallecimiento es tan importante. Un avalúo bien documentado le protege si el IRS hace preguntas.
¿Vender pronto, rentar o mudarse a la casa?
- Vender pronto: si el valor casi no ha cambiado desde el fallecimiento, la ganancia suele ser mínima. También se ahorra los gastos de una casa vacía: impuestos de propiedad, seguro, servicios y mantenimiento. Lea sobre el seguro de una casa heredada vacía (en inglés).
- Rentarla: puede depreciar la casa a partir del valor ajustado, pero al vender se paga impuesto sobre esa depreciación y sobre la plusvalía nueva.
- Mudarse a la casa: si un heredero vive en ella como residencia principal al menos dos de los cinco años antes de vender, podría excluir hasta $250,000 de ganancia ($500,000 si es casado y declara en conjunto).
¿No sabe qué camino tomar? Lea ¿Heredó una casa en Colorado? Sus 4 opciones explicadas.
Casos especiales
- Casa a nombre de los dos esposos (joint tenancy). El cónyuge que sobrevive normalmente recibe la base ajustada solo sobre la mitad del esposo que falleció. Colorado no es un estado de bienes gananciales, así que no se ajusta el 100%.
- Un hijo agregado al título en vida. Si sus padres lo pusieron en el título, la base ajustada puede aplicar solo a la parte de ellos. Agregar a un hijo al título puede costarle una parte grande del beneficio.
- Regalo antes del fallecimiento. Si sus padres le regalaron la casa en vida, no hay base ajustada: usted recibe la base original.
- Fideicomisos. Una casa en un fideicomiso en vida revocable normalmente sí recibe la base ajustada. Algunos fideicomisos irrevocables no.
- Impuesto estatal. Colorado no tiene impuesto a la herencia ni impuesto estatal al patrimonio. Si hay ganancia, se suma a su ingreso de Colorado, que tiene una tasa fija. Confirme la tasa actual con su contador.
Próximos pasos
- Obtenga una valoración a la fecha del fallecimiento. Un avalúo con licencia o un análisis de mercado lo más cercano posible a esa fecha.
- Guarde todos los recibos. Reparaciones, limpieza y gastos de venta.
- Hable con un contador antes de decidir. Vender, rentar o mudarse tienen resultados distintos.
- Revise el proceso de sucesión. Normalmente el representante personal necesita autorización antes de vender. Lea cómo vender una casa en sucesión (probate) en Colorado.
Preguntas frecuentes
¿Pago impuestos al heredar una casa en Colorado?
No. Colorado no tiene impuesto a la herencia, y recibir la casa no es un ingreso. Los impuestos solo aplican si vende, y solo sobre la ganancia por encima del valor en la fecha del fallecimiento.
¿Qué pasa si vendo por menos del valor al fallecer?
Podría tener una pérdida de capital. Si ningún heredero usó la casa personalmente, esa pérdida podría ser deducible. Pregunte a su contador.
¿La casa tiene que pasar por sucesión para recibir la base ajustada?
No. Aplica a propiedades que pasan por sucesión, fideicomiso en vida, escritura de beneficiario o derecho de supervivencia.
¿Cómo compruebo el valor en la fecha del fallecimiento?
La prueba más fuerte es un avalúo por escrito con fecha efectiva del fallecimiento. Un análisis comparativo de mercado de un corredor puede apoyarlo.
Le podemos ayudar
Ofrecemos, sin costo, análisis de mercado a la fecha del fallecimiento y estimados de ganancia neta que puede llevar a su contador. Llámenos al (720) 403-2940 o escríbanos aquí. Hablamos español.
¿Necesita ayuda para vaciar la casa? Nuestra empresa hermana, Herzog Estate Services, se encarga de limpiezas, ventas de patrimonio, donaciones y reparaciones.