Si está pensando en comprar su primera casa en Denver, es muy probable que alguien le haya mencionado el préstamo FHA. Es uno de los préstamos más usados por compradores con ahorros limitados o con crédito todavía en construcción. En esta guía le explico cómo funciona, cuánto necesita de enganche, cuál es el límite de préstamo en el área de Denver para 2026 y quién califica.
Nota: Soy corredora de bienes raíces, no asesora financiera ni abogada. Los requisitos, tasas y límites cambian y cada prestamista puede pedir más, así que confirme todo con un prestamista aprobado por FHA.
¿Qué es un préstamo FHA?
Es una hipoteca asegurada por la Administración Federal de Vivienda (FHA), parte del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD). El gobierno no le presta el dinero; usted lo obtiene de un banco, cooperativa de crédito o compañía hipotecaria. El seguro de la FHA protege al prestamista, y por eso puede aprobar a compradores con menos enganche o con un puntaje de crédito más bajo.
Requisitos principales
- Enganche: desde 3.5% del precio si su puntaje de crédito es de 580 o más. Con un puntaje entre 500 y 579, el mínimo es 10%. Muchos prestamistas piden 580 o más de todos modos.
- Vivienda principal: la casa debe ser donde usted va a vivir. No se usa para casas de inversión ni segundas casas.
- Deudas e ingresos: el prestamista revisa cuánto de su ingreso mensual se va en deudas. Muchos buscan alrededor de 43% o menos, aunque puede haber flexibilidad.
- Estatus migratorio: desde el 25 de mayo de 2025, HUD exige que el comprador sea ciudadano estadounidense o residente permanente legal. Si tiene ITIN, lea nuestra guía de préstamos ITIN en Colorado.
- Avalúo FHA: la casa debe cumplir estándares mínimos de seguridad y condición. Si es un condominio, el complejo debe estar aprobado por FHA.
Límite de préstamo FHA en el área de Denver (2026)
Para 2026, el límite de un préstamo FHA para una casa de una sola unidad es de $862,500 en los condados de Denver, Adams, Arapahoe, Broomfield, Douglas y Jefferson. En otras partes de Colorado el límite es distinto; por ejemplo, en el condado de Boulder es más alto y en El Paso (Colorado Springs) o Weld es más bajo. Su prestamista le confirmará el límite exacto para el condado donde quiere comprar.
El seguro hipotecario (MIP)
A cambio del enganche bajo, el préstamo FHA cobra seguro hipotecario:
- Prima inicial: 1.75% del préstamo. Normalmente se suma al préstamo en vez de pagarla en efectivo al cierre.
- Prima anual: se paga en su mensualidad. Para la mayoría de los préstamos a 30 años con 3.5% de enganche es 0.55% al año (un poco más en préstamos grandes).
- Duración: con menos de 10% de enganche, el seguro anual dura toda la vida del préstamo. Con 10% o más, termina después de 11 años. Muchas personas refinancian más adelante a un préstamo convencional para quitarlo.
Ejemplo con números
En una casa de $450,000, el enganche de 3.5% es $15,750. El préstamo base sería $434,250, y con la prima inicial de 1.75% ($7,599) el préstamo total quedaría en unos $441,849. Además del enganche, necesitará dinero para los costos de cierre, aunque en el mercado actual muchos vendedores aceptan contribuir a esos costos. Ejemplo aproximado; pida un estimado por escrito (Loan Estimate) a su prestamista.
FHA y la ayuda para el enganche
El préstamo FHA se puede combinar con algunos programas de asistencia para el enganche en Colorado, como ciertos programas de CHFA. Vea los programas para comprar su primera casa en Colorado y pregunte a su prestamista cuáles aplican a usted.
Paso a paso
- Revise su crédito y pague a tiempo todas sus cuentas.
- Junte sus documentos: talones de pago, W-2 o declaraciones de impuestos y estados de cuenta bancarios.
- Obtenga su preaprobación con un prestamista aprobado por FHA y compare al menos dos ofertas.
- Busque casa con una agente que hable su idioma. Le ayudo a encontrar casas y condominios que califican para FHA y a negociar con el vendedor.
- Inspección, avalúo y cierre. Lea nuestra guía paso a paso para comprar casa en Colorado.
Preguntas frecuentes
¿El préstamo FHA es solo para compradores de primera vez?
No. Cualquier persona que cumpla los requisitos y vaya a vivir en la casa puede usarlo, aunque haya tenido casa antes.
¿Puedo usar un regalo de un familiar para el enganche?
Sí, FHA permite regalos de familiares para el enganche, con una carta de regalo y comprobantes de dónde viene el dinero. Su prestamista le dirá qué documentos necesita.
¿Puedo comprar con FHA si tengo ITIN?
No. Desde mayo de 2025 FHA requiere ciudadanía o residencia permanente. Con ITIN, la opción más común es un préstamo ITIN de un prestamista privado.
¿FHA o préstamo convencional?
Depende de su crédito y su enganche. Con buen crédito, un préstamo convencional con 3% a 5% de enganche puede salir más barato porque el seguro se puede quitar. Con crédito más bajo, FHA suele ser más fácil. Pida a su prestamista que le compare ambos.
Hablemos de su primera casa
Llámenos al (720) 403-2940 o escríbanos aquí. También puede buscar casas en venta desde hoy. Le ayudamos en español en cada paso.